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当美国拆迁遇上钉子户

来源:网络 编辑:民生网 发布时间:2017-09-13 11:31
摘要:有开发商计划就一处地带进行地产开发,开发商以高达百万美元的补偿价格希望得到当事人的同意进行拆迁(超出市值数倍)。但伊迪丝不为所动,因为老人恋旧,且已习惯了固有的生活。开发商无奈,只得修改图纸,空出原

有开发商计划就一处地带进行地产开发,开发商以高达百万美元的补偿价格希望得到当事人的同意进行拆迁(超出市值数倍)。但伊迪丝不为所动,因为老人恋旧,且已习惯了固有的生活。开发商无奈,只得修改图纸,空出原本属于老人的住处。

当美国拆迁遇上钉子户。

  随着中国国内城市化进程的快速推进,市政改造,商业地产开发等活动遍地开花,这一过程不可避免的导致拆迁。尽管中国早在2007年就颁布了《物权法》,同时还有一系列政策法规对民众权益进行保护,但不可否认,开发商在拆迁过程中基本处于强势地位,而普通民众因悖弱常常只能被动扮演受害者的角色,这不能不说是令人尴尬的。

  如何破解商业利益与个人权益的纠葛,在开发建设与和谐稳定间怎样尽可能保持平衡?成为摆在中国社会面前的一道难题。

  反观美国,同样的行业和领域,很少发生特别事件,即使偶有例外,也会迅速得到社会各界的广泛热论和监督,最后在各方力量积极参与,并尽可能保证公平透明的情况下得到解决。更重要的是,对相关法规的补充调整会紧随其后——民众和各级政府会根据最新情况,以挑剔乃至苛刻的态度重新审视之前制定的成文,从修正到执行,真正落实平等法制的精神。可以说,这其中的蕴含值得我们深究。

  上世纪90年代末,美国康州的新伦敦市(New London, Connecticut)为振兴发展,决定对城市的某个地段进行开发,但遭遇两个“钉子户”的阻挠。在协商未果的情况下,新伦敦市的市政府拿起法律武器与两个钉子户开始了法庭诉讼,官司一直打到最高法院。最终,市政府以微弱优势赢得了有利于自己的裁决。

  此举在全美各地掀起轩然大波,很多人都表示反对,并担心这会成为政府日后滥用公权的先例。民众的反对最终引起了联邦的重视。2006年,布什总统发布行政令,明确规定联邦政府必须出于对公众福利的考虑才有权征地

  随后,美国几十个州的州政府也纷纷出台立法,对政府在征地过程中的具体职责做出明确说明和限定。一次“强拆”拆出几十部专题立法,这堪称立法史上的奇迹。在这一过程中,除了普通民众主人翁意识的表现外,政府对民众抗议的尊重与配合,尤其令人印象深刻。

  普通民众的利益之所以能够得到充分尊重和保护,除了西方社会重视保护私有财产的文化传统外,还在于政府的公平执法,而实现这些的前提,是政府一般不介入商业用途的地产开发——土地征用,房屋拆迁补偿等问题,被认为是开发商和地产被征人之间的商业行为,青海社区,一般由双方自行协商解决。

  当然,这并不代表政府对其中可能存在的纠纷不作为。相反,政府对涉及开发拆迁等环节有明确详细的规定:除严禁政府官员从中牟利外,还要求征迁双方自愿平等,禁止以强欺弱或无理纠缠等不合理现象发生。

  当然出于道路、学校、医院等公益建设的需要,美国政府也会以公众代表的身份介入土地征收。但即便如此,各级政府在行驶征地权时,也要严格遵守宪法和法律的相关规定:“在没有取得公正赔偿的前提下,私人财产不得被充公;各州在未经法律的正当程序下不得擅自剥夺私人财产”。针对“钉子户”必须通过正当的法律程序,而不能强行私拆——尊重私权,公正赔偿等原则被贯彻执行。

  2007年在美国的西雅图,有开发商计划就一处地带进行地产开发,在征迁过程中涉及一名86岁高龄的老太伊迪丝•曼斯菲尔德,开发商以高达百万美元的补偿价格希望得到当事人的同意进行拆迁(超出市值数倍)。但伊迪丝不为所动,因为老人恋旧,且已习惯了固有的生活。开发商无奈,只得修改图纸,空出原本属于老人的住处。

  整个过程没有丝毫出现诉讼,上访,抗议等行为,伊迪丝还因此成了当地的英雄。令人欣喜的是,该地产项目的负责人在得知老人孤身一人的情况后,还积极照顾老人的生活,双方最后甚至成为了朋友,直到2008年老人去世。

  事后据媒体披露,伊迪丝在自己的遗嘱中将房产遗赠给该名负责人,以感谢他在地产开发过程中对自己表现出的友谊。今天,高大的商业地产环抱民居,在当地已成为一道独特的风景,向过往游人静静讲述着一段曾经真实发生的和谐故事。

  (本文作者介绍:Cathy Cheng,美国著名房地产专家,现居美国洛杉矶。)


文/新浪财经

责任编辑:民生网

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