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【拆迁讲堂】吴少博律师谈企业拆迁中各等人物的角色转换

来源:未知 编辑:吴少博 发布时间:2017-11-09 16:39
摘要:企业征收拆迁的过程,其实就是企业与拆迁方角力、博弈的过程,在这个过程里,不管是征收拆迁方还是被征收拆迁方,其扮演的角色和所处的地位都不是一成不变的,本文即为大家分析企业征收拆迁中粉墨登场的各等人物及其

  企业征收拆迁的过程,其实就是企业与拆迁方角力、博弈的过程,在这个过程里,不管是征收拆迁方还是被征收拆迁方,其扮演的角色和所处的地位都不是一成不变的,本文即为大家分析企业征收拆迁中粉墨登场的各等人物及其角色转换。


  在企业征收拆迁中,各方人物之间产生关系,是因为中间有行为,所以我们从两方面来讲企业拆迁中各等人物的角色转换:一是人物,而是行为。

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  我们在实务当中能够出现的就是征收拆迁主体和被征收拆迁主体这种概念,征收主体这一方能出现的人物有哪些呢?首先是政府,这个政府大部分都是相对而言的政府,也有可能是区县人民政府下级机构和征收拆迁单位,比如征收办、拆迁办和村委会,出现村委会一般是涉及到集体土地。


  另外就是民间机构,扮演重要角色的评估机构,由评估公司从拆迁的角度对企业的价值进行评估。作为中间人的拆迁公司,当然现在拆迁公司出现的几率低了,以前所有的拆迁和谈判性的事物都要委托给拆迁公司,自从590号令出台以后,要求整个的拆迁单位都是非盈利的,只有政府部门的拆迁办也就是政府工作人员来实际谈征收拆迁问题。


  最后还有审计单位,整个的评估报告也好,签订的补偿协议也好,要经过审计来确定,纳入政府的财政支出范围。这个工作有的是会计事务所做,有的是地方的财务部门或者审计局来做,所以我们统称为审计部门。


  被征收拆迁主体这方面,在企业征收拆迁过程中可能出现的主要有地主、房东和租客。地主是什么概念呢,这个地主不是说封建社会那个地主,有良田千顷,这里的意思是真正土地使用权的主人。房东就是除去土地,房屋产权的拥有者,租客,或者是租的土地建的厂房,以及租的房屋进行生产加工和企业经营。所以在实务当中,从出现的主体上讲,基本上在整个拆迁的活动当中,出现的就是这几方面的被征收拆迁主体。


  我们代理的是企业,是被征收主体,就是被拆迁人,往往就是这几个,这几个体现以后往往都可以以企业的形式出现,只不过作为征收方而言对应的人物关系会产生变化,如果企业有土地证,就是说有完整的土地使用权,并且房屋也是你建的,那么企业又是你在实际经营,那么就属于三方主体混同为一人,这样就属于你一个人占用这么多征收主体。这是我们从主体的方面给大家梳理一下企业征收拆迁关停过程当中所产生的问题。


  那么反过来讲,除了主体之外,还要产生行为,最后才能产生关系,有了行为,双方这种平等也好,不平等也好,互相施加的关系才会出现。


  会有哪些行为呢,我们认为可以从两个方面来说。第一,手续,作为征收方来说首先要有完整的手续,比如征收决定,只有有了征收决定,发了征收公告,征收拆迁方才能在这个范围内进行实际的征收行为。或者双方谈不妥了,要做出一个征收补偿决定,这也是一个手续一个文件。比如贯穿始终的一个处罚决定,为了给企业施加压力,征收拆迁方下发限期拆除决定书,或者给企业消防处罚、税务处罚等等,都是处罚决定。处罚决定只有政府机关才能做出,这也是为了满足、配合达到拆迁的最终目的而做的行为手续。


  在企业征收拆迁的过程中,都存在什么行为呢?

  第一,谈判行为:交流谈判

  第二,评估:丈量测量,清单各个方面

  第三,签约:签订补偿协议

  第四,强制行为:比如给企业强拆了,机器设备搬走以达到了停产停业目的,这些都是强制行为。

  从纵观上来讲,我们认为应该从三个角度来解读企业征收拆迁中的行为。


  第一,单方行为。单方行为就是我们前面说的,征收拆迁方必须制造相关手续,有了文件才能够实施征收拆迁行为,这个往往是其单方行为,即便法律上有相关规定要求此行为是双方参与的,比如590号令上,明确规定要在旧城改造范围当中有90%以上人同意才能实施,但是在实务当中往往流于形式,所以说我们就归结为一种单方行为。但是这个单方行为一旦做出以后,就会直接影响到作为行为相对方的企业。


  第二,双方行为。双方行为是什么,是谈判和处罚,这都属于双方行为,包括一些强制行为,属于征收拆迁方直接行为施加给了被征收方,这就是一个双方的行为。那么企业在这个过程当中要怎么维权,往往是需要借助到第三方行为。


  这就是我们要讲的第三种情况,三方行为。比如投诉、信访、复议、诉讼,这都是引入第三方来解决这个问题,就是一个三方行为。


  那么我们来总结一下,单方行为是间接影响相对方,双方行为是直接影响,或者说有一定不平等关系的制裁,三方行为就是企业想斧正这个关系,征收拆迁的时候双方的地位往往是不平等的,所以引入第三方,把这种正规关系斧正,使征收拆迁双方达到一种法律和地位上的平等状态,来达到我们最后取得良好效果的目的。第三方可以是政府,可以是法院,也可以是检察院,可以是信访相关的机构,也可以是上级政府的上级政府,需要具备权限能能力来参与调整这种关系。


  北京吴少博律师事务所在有关企业征收拆迁的文章中多次强调,征收拆迁双方一定要在达到一种平等的法律关系以后,才能进行合适的谈判,否则谈判效果实在不可能明显,导致最终的谈判始终在持续很难得到结束,这就是我们要讲的,一定要想一切办法斧正双方的这种关系。那么在这个过程当中,里面有很多时机的问题,策略的问题,这就属于结合一些经验型的问题来判断,因为我们有充足的经验,所以对这个问题有充足和准确的判断。基于这种考虑,北京吴少博律师事务所先后出版了三本书,即“企业征收拆迁关停三部曲”,对企业征收拆迁的实务经验进行充分的总结,然后来告诉大家一些规律,一些法律规定,以及这些法律规定如何适用,如何评估操作,评估技术又是怎样来的,评估的结果应该怎么样,评估方式方法该如何选取,把真正的干货来写在书里,这样做的目的就是为了把这双方的关系和地位拉到一个平等的状态,之后双方以一个公平的角度去谈判,那么这种谈判就成了一种商业交易,一切以市场为准,企业的价值,市价是什么样就以什么标准来补偿,这才是一种正规的补偿方式。


  对于企业来说,征收拆迁就像是一场话剧,弄明白了其中粉墨登场的各方人物背景和行为利弊,因角制宜,知道自己有什么,缺少什么,需要什么,然后拟定合理的谈判策略争取补偿。


  


责任编辑:吴少博