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中国民生网总编办公室
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来源:网络整理 编辑/作者:无 发布时间:2019-11-27 20:51
摘要:上海专业动迁律师咨询 《物权法》第四十二条规定:被拆迁人建房时违反城市规划部门规定,未在城市规划内建筑房屋,现在要拆除,按照城市规划进行建筑,当然不可能对其予以安置为了公共利益的需要,被拆迁房屋产权

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《物权法》第四十二条规定:被拆迁人建房时违反城市规划部门规定,未在城市规划内建筑房屋,现在要拆除,按照城市规划进行建筑,当然不可能对其予以安置为了公共利益的需要,被拆迁房屋产权面积超过安置房*大户型面积的,由本人申请,经拆迁人同意,可选择多套安置房,但所选安置房总面积不能超过被拆迁房屋的法定总面积。依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋和不动产。买房人为了完成过户,就不得不与从未谋面的继承人进行交涉,继而卷入到卖房人的家务当中。该法规定的征收对象为集体所有的土地、单位或者个人所有的房屋和不动产。但是城市房屋拆迁补偿安置合同案件反映出现的却是多重法律关系,主体间的权利义务纵横交错。属于农民集体所有的土地包括耕地、荒地、荒坡、荒沟、滩涂、宅基地、自留地、自留山、集体经营性建设用地等。被拆迁人或者房屋承租人在裁决书规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

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住宅房屋与经营性用房在房屋拆迁补偿中,补偿数额存在较大的差异。因此,在房屋拆迁工作中,依据法律规定正确界定房屋的性质,给予被拆迁人一定经济补偿,是房屋

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拆迁工作中首先要解决的问题。在行政审判中我们发现由于房屋拆迁主管部门、拆迁人对被拆迁房屋性质认定不准确,对于应按经营性用房标准给予补偿的,且按住宅用房认定并给予补偿,造成被拆迁人的不满,发生纠纷,引发诉讼,甚至引起当事人越级上访。

针对房屋所有权的征收,一直以来是把房屋作为地上附着物来进行征收。但《土地管理法征求意见稿》第十七规定:将第四十七条修改为“征收土地的,按照被征收土地的原用途,拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。兼顾国家、集体、个人合理分享土地增值收益,给予公平合理补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”因此,房屋不再作为地上附着物来进行征收,而是作为一个独立的被征收对象予以征收和补偿。

黄方明,资深上海房地产律师、上海房屋动拆迁律师、上海婚姻律师黄方明,上海市锦天城律师事务所合伙人律师,上海市律师协会会员、中华国内律师协会会员。执业以来,黄方明律师以维护客户合法权益最大化为宗旨,对涉及的众多服务领域,特别强调出色的诉前、诉中、诉后的专业服务,与客户合作无间,

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对拆迁安置合同的效力审查,应从合同的主体和内容两个方面作为切入点。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)对拆迁安置合同的双方进行了主体的界定。作为拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位能否作为拆迁安置合同的主体问题,在审判实践中,看法各异。拆迁安置合同的一方当事人,能否是其分支机构或被委托人的问题,应具体情况具体分析,不能一概而论。对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置合同时,其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自己的名义订立拆迁安置合同引起诉讼的,其授权人或上级法人应成为诉讼主体。

1、土地承包经营权

《物权法》第一百三十二条规定:承包地被征收的,土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得

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相应的补偿。还须注意如实行房屋调换的,拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项,拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。《农村土地承包法》第十六条规定:承包地被依法征收的,承包人有权依法获得相应的补偿。所以,承包地被征收,相应的承包经营权应当获得相应的补偿。

拆迁范围是拆迁公告的重要内容之一,指房屋拆迁管理部门根据建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件规定的建设用地范围,即拆迁红线范围。 迁范围确定的标志是房屋拆迁许可证的发放和同时进行的房屋拆迁公告。土地管 偿标准授权由省、自治区、直辖市具体规定。而有的省、自治区、直辖市人民政府违反立法法的规定,没有严格按照授权目的行使该项权力,将该授权给下级行政机关,下级行政机关为了减少土地储存成本,维护地方政府利益,通常将补偿标准规定较低。

2、宅基地使用权

《物权法》第一百二十一条:因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,到房产所在的地税分局或地税所办理。需提交购房合同、买卖双方身份证、房产评估报告。用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应

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补偿。

宅基地使用权作为农民住宅的保障性权利,涉及生存权、发展权等基本***,所以征收时应当予以补偿。在拆迁的过程中,拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算,也就是说,被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱,房屋值多少钱,从而也很难去质疑其合法性。

拆迁范围由房屋拆迁管理部门根据城市规划主管部门的规划用地红线范围确定。为保证房屋安全确须跨规划用地红线进行拆迁的,拆迁范围由房屋拆迁管理部门商城市规划主管部门确定。在市场经济条件下除了公益设施和国家重大建设项目以外,大部分拆迁发生在作为民事主体的拆迁人与被拆迁人之间,完全可以由民事法律如合同法按照公平合理的原则来调整,政府应当处于超然中立的地位。对于商业拆迁,行政机关根本没有必要参与,如果发生纠纷,完全可以由法院按照民事法律和民事诉讼法进行处理。

3、临时建筑物的征收问题

临时建筑物是为了特定目的而临时修建或搭建的构筑物。《土地管理法》第五十七条规定:建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

其中,在违章建筑本来就应该无条件拆除的情况下,处罚时,

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考虑各种因素形成的附加条件其实是双方的一种合约行为。在城市规划区内的临时用地,拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。应该明确的是,对其建筑材料补偿仅仅是补偿其残存价值,不能按照建筑物的实际价值进行补偿。土地使用者应当根据土地权属,这里需要说明的是,公益,拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证,即实行强制性公证。与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同,监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

但对已进行了作价补偿的,就不能再进行产权调换。对共同所有的房屋,有主张产权调换,有主张作价补偿的,可进行产权调换,对其共有人因共有产权之间的争执,可作为析产案件另案处理。拆除房屋属违章建筑和超过批

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准期限的临时建筑,既不能作产权调换,也不能进行补偿。由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司,这些部门的性质,决定其必须追求*大利润,因此,实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅,对拆迁人的补偿费用往往过低或者违反拆迁安置合同没有进行有关补偿,这类纠纷诉至法院的也很多。对于补偿纠纷的处理,在审理时,如果拆迁安置合同有约定,应按照拆迁安置合同的约定来处理;没有按照合同约定来履行的一方,应承担违约责任。

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