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中国民生网总编办公室
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安置房被法院查封了,怎么办?

老李家最近摊上了烦心事…

老李家在几年前拆迁了,虽然补偿其实并不很让老李满意,但在拆迁工作人员的软磨硬泡之下,他还是与开发商就补偿问题达成了一致,并在补偿协议上签了字。

补偿协议给的并不是现房,老李家只能拿着微薄的过渡费租了几年房子。好不容易快熬到补偿协议约定的交付安置房日期,老李拿了钥匙,正张罗着准备搬家入住了,突然就被浇上了一头冷水:隔壁老张告诉他:建房的开发商摊上了官司,对方怕开发商没有资金还不上钱,所以找法院把房子先给封了。老李赶忙去新房那边查看,发现果然贴上了封条。

老李现在可犯了难:这种状况该怎么办呢,找政府,找法院,能解决吗?

一、法律讲堂

老李口中的“对方让法院把房子先封了”,法律上被称为“财产保全”。指的是人民法院对于可能因当事人一方行为或者其他原因,使判决不能执行或难以执行的案件,在对该案判决前,依法对诉讼标的物或与本案有关的财物采取的强制性措施(包括查封、扣押等)。保全可以在起诉之前由利害关系人提出申请或在诉讼过程中由财产占有人的对方当事人提出申请,人民法院也可以在没有申请的情况下自行裁定保全。在本案中,就是开发商在官司中的“对方”在诉讼中向法院提出申请,法院从而下达了裁定,将开发商手中的要给老李的房子查封起来。

老李作为开发商案件中的案外人,如果案件中的当事人对涉及老李的财产进行保全的,老李应该如何维护自己的权益呢?《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条明确规定:“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全,案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服,基于实体权利对被保全财产提出书面异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。也就是说老李如果觉得明明是开发商和别人关于别的财产的官司,却扣住了要给自己的房子,那么可以以写一份材料表示异议。如果对法院处理这一问题的裁定不服,可以(而且必须)在十五天内向法院提出执行异议的诉讼。

但是,即便老李有法律上明文规定的申诉、救济的途径,但是法院会支持吗?回答是肯定的。

原则上来说,前文《规定》中的实体权利一般来说必须是所有权,但也有例外。最高人民法院颁布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明文规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”也就是说,如果老李不想让自己的房子被法院保全,那么就需要满足三个条件:全部房款支付完毕(或者说对价)、实际占有安置房、老李对没有办理房产登记(房产证)没有过错。在案件中,老李已经支付完毕全部房款(以实物即其原来的住房),对没有办理房产证并无过错(安置补偿合同约定的交付日期刚刚届满),主要的问题出在实际占有如何认定上。就我们通常的理解来说,只有老李入住才算实际占有,从而不满足条件。然而最高人民法院在去年的最高法民申2187号裁定书中明确:“需要说明的是,法律上的实际占有并非限定于实际使用,只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案中,徐振宇提供了准住通知单及房屋钥匙等证据证明其已实际占有案涉房屋”。

也就是说,老李只要取得了房屋钥匙等管控的凭据,就能认定为法律上的实际占有。所以,本案中老李是可以启动法律程序,从而及时如愿入住安置房的。

二、德凯律师说

虽然国家法律明文规定负责拆迁安置补偿的行政机关是市、县级人民政府的房屋征收部门。原则上来说,被征收人的安置补偿协议应该是和房屋征收部门。

但是,现实生活中,被征收人往往和开发商或者拆迁办签署安置补偿协议,这种协议本身是有效的,民生信息网,但隐患很多。本文中所述的案例情况即与开发商签约的风险之一。

所以,如果可能,安置补偿协议尽量和房屋征收部门签署,避免产生后患。

如果碰上本文中这种情况,安置房被法院查封的,如果已经拿到安置房钥匙,可以申请法院解封。

如果法院驳回了您的请求,那么就需要联系我们德凯律师团及时起诉,千万不要拖延,否则万一保全之后开发商的“对方”胜诉,法院直接执行安置房,到时候很有可能就永远也住不上协议约定的安置房了。

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